现代快报讯 （记者 孙玉春）如今，精装交付的楼盘越来越多，一旦遇上品质不佳的精装房，业主一直要为维修操心，就成了花钱买罪受。近期，无锡经济开发区朗诗新郡二期的业主向现代快报记者反映，他们 2020 年年底拿的房，精装修问题很多，而开发商只是维修，难以解决根本问题。而在记者向开发商了解情况时，公司负责人则表示，项目几乎不赚钱，并做出了对精装修价格较高的解释。

拿房之后发现存在很多问题

近期，现代快报记者实地察看了朗诗新郡二期 25 栋 41 单元 401 邵女士家，她家的房子从 2020 年底以来还空置着。

邵女士家房子的建筑面积是 128.28 平方米，套内面积是 106.85 平方米。朗诗新郡二期是 2018 年 11 月份开盘，邵女士等人是 2018 年 8 月下旬与开发商签订商品房买卖预售合同的。

当时，" 老盘新开 " 的朗诗新郡二期是滨湖地区的一大热门盘。因为前一开发商一直未启动建设，无锡新都房地产开发有限公司接手使楼盘复活，一炮而响。

△ 邵女士的房子

朗诗新郡的名称来源于项目是新都与朗诗合作进行开发，项目采用了朗诗的品牌管理，并引入 " 三恒 " 系统。现代快报记者了解到，邵女士的房子单价是每平方米 30895.76 元，其中装修单价是每平方米 6000 元，装修款总价将近 77 万元。

可是，在去年年底拿房后，邵女士发现装修存在不少问题。

△ 邵女士家卫生间的墙砖很多都有一道道划痕

卧室地板踩上去，有些地方明显松软；主卧衣柜里一个地方原本是应该安装保险柜的，结果工人竟然忘记安装电源；卫生间的墙砖很多都有一道道划痕，施工方却说是花纹。可是，在市场上，邵女士根本找不到这种砖。

△ 邵女士家窗户的密封胶条几乎都是烂掉的

门窗这一块问题很突出。记者看到时已经维修过了，此前一些业主家的入户门关上后还能活动，一推就有声响。而邵女士家所有窗户的密封胶条几乎都是烂掉的，东缺一块西缺一块。

△ 业主周先生家新风系统出风口里的垃圾

遇到类似情况的业主还有不少。据业主周先生说，新风系统出风口里垃圾很多，有业主清理出两大盆。还有人发现，安装好的柜子底下压着橘子皮。施工毛糙之处很多，有柜子安装反了，有些住户厨房间的窗户被水龙头挡着竟无法打开。

△ 业主购房合同上关于装饰装修及相关设备标准的约定内容

现代快报记者了解到，在业主购房合同附件上有 " 关于装饰装修及相关设备标准的约定 "，卧室、客餐厅为 " 立邦 "" 巴斯夫 " 或同等档次品牌的白色乳胶漆，室内地板是 " 朗诗成品定制 "，厨具是 " 方太或同等档次品牌 "。但是其他很多如厨房卫生间地面、墙面，只注明 " 地砖 " 和 " 墙砖 "，窗户只注明 " 塑钢或铝合金 "。

" 我们没法一一比对，有些标明品牌却没有标明型号，差别太大了。还提到同档次品牌，这等于是没有明确约定。" 邵女士说，样板房是直接的对照物，可是在交房前，开发商就把样板房拆了。业主留下的印象是样板房精致，自己的房子质量粗糙。

电器材料都按市场价，评估公司核出的精装修单价只有每平方米 3795 元

目前已经起诉开发商的是 16 栋 35 单元 302 室的业主虞先生，诉讼请求是开发商返还多收的精装修款。现代快报记者实地探访发现，他家的情况与邵女士家相仿。虞先生家房子的建筑面积 142.6 平方米，套内面积 119.72 平方米，公摊面积 22.88 平方米，商品房单价每平方米为 32874.8 元，包含装修款为 85.56 万元。

虞先生在拿房后进行公证，找来有司法鉴定资质的广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司（以下简称 " 装付宝公司 "）进行装修造价评估，同时房屋放弃整修和入住，以等待法院可能的后续勘察鉴定。

其他几位业主跟虞先生站在一起，没有妥协，情愿暂时不入住。但由于维权过程漫长，据称有些业主已经放弃。

△ 广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司的还原造价评估意见书

装付宝公司的 " 还原造价评估意见书 " 是今年上半年形成的。现代快报记者了解到，在评估前，业主方希望得到开发商所选材料品牌、规格、型号，装修合同等资料，但是开发商没有提供。所以，装付宝公司是完全凭市场价和专业知识来进行评估。

周先生说：" 业主考虑了装修工程的合理利润，参照其他小区和案例，在 13% — 16% 之间。" 比如烤箱，是按照单件 10226 元计算，这是业主们在网上按照同型号查询后选取的最高报价。方太的水槽洗碗机是按 14000 多元计价，没有打折或选取低报价。" 而我们知道，小区精装修交付的，都是集中采购，价格有很大的谈判空间。"

按照装付宝公司的评估意见书，装修总费约 54 万元。

有一点值得注意，这份还原造价评估意见书，针对的是业主的套内建筑面积部分，也是大家认为实际采取了精装修措施的部分。但开发商计价时，是连公摊面积一起算在内的。如果用 54 万元对应虞先生家的建筑面积 142.6 平方米，精装修单价只有 3795 元 /㎡。与合同约定精装修造价差额超过 2200 元 /㎡，总金额相差 31 万左右。

如果认定开发商在公摊部分也采用了精装修，把公摊部分 " 吃掉 " 的装修款去掉（22.88*6000 元 /㎡，约等于 14 万元），业主套内面积的精装修评估造价仍然和开发商的价格相差 17 万左右。

开发商负责人：开发商精装模式与小装修公司不同

开发商无锡新都房地产开发有限公司副总经理陆某日前与记者、业主进行了对话。

陆某说：" 钱花到位了，可能没管到位。" 最终，引发业主投诉。

他认为，这个项目本身比较特殊，是新都和朗诗打造的差异化产品，不光是 " 三恒 " 系统，而且很多装饰跟着对应标准做的。不能说业主找的鉴定单位不专业，但这是一家广州公司，不太清楚相关标准。这个楼盘装修的用材追求低甲醛，因此在物料升级、现场管理等方面都会增加成本。他说：" 凭据我们都有的。可能走到司法途径，我们才会拿出来。"

此外，他认为，在报价和开发模式上，实际的情况和业主理解的不完全一样。" 开发公司要算利润、管理费，下面还有总包和分包单位，都要有管理利润。" 开发商的一些进货价格可能不是那么低，所有的询价、报价都是通过集采体系来做，业主不能说开发公司定高了。

他表示，在精装修价格里面包含了很多间接费用，主要是 " 三费 " ——营销、管理和财务费用，但是这一块费用如何核算和分摊，占多大比例？陆某没有进一步说明。但是他提到，作为一个前烂尾项目，土地是 2010 年拿的，这么多年算利息成本也不低了。

职能部门：可督促开发商维修整改，业主认为违约可诉讼

现代快报记者了解到，朗诗新郡二期立项时还属于无锡市滨湖区范围，2019 年后属于新成立的经开区范围。由于管辖上有交接和交叉，记者询问了滨湖区和经开区住建局，相关工作人员表示，几年前精装修不属于商品房验收范围，但现在已经纳入质检验收范围。如果业主发现房屋具体装修环节的质量问题，可以向住建局质安站反映，他们可以督促开发商维修。如果是有其他诉求，因为精装修是在合同里的，业主可依据合同起诉开发商。

今年 4 月份，业主曾向经开区市场监管局反映价格虚高问题，市场监管局在行政处理告知书中表示，新都房地产所售房源经过原无锡市物价局备案，相关备案情况和一房一价已经在售楼处公示，违法事实不成立。

专家：开发公司 " 三费 " 不应纳入精装修价格

北京金诉律师事务所创始人，北京法学会不动产法研究会理事戴金花认为，装修价格不应该含有开发商营销财务管理等 " 三费 "，公司营销财务管理中的相关费用属于开发商的开发经营管理成本，一般纳入项目建设成本，购房者购房支付的购房款中包含了该成本，精装修价格中不应该再次包含该成本。

她表示，业主购买精装修房屋，实践中确实容易存在很多问题，务必要注意合同签署的主体以及合同约定的精装修内容。如果开发商违反了合同约定，可以追究开发商的违约责任。如果存在精装修价格虚高、虚假宣传等问题，可以向相关部门投诉举报。

现代快报记者了解到，此前无锡有过类似诉讼。在无锡市中院 "（2018）苏 02 民终 85 号 " 判决中，法官认定，营销费、管理费、财务费及税金不应计入房屋装修成本。

据了解，1 月 19 日，无锡市住建局发布《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》，自发布之日起实施。通知表示，新建成品住房价格由毛坯价格和基本装修标准价格两部分组成，基本装修的价格按建筑面积计算，基本装修价格标准应控制在 1500 元 /㎡-2000 元 /㎡之间的合理范围内。同时，房地产开发企业在提供基本装修方案的基础上，可提供升级装修方案，供购房者在基本装修方案和升级装修方案中自主选择。