"2023 年第一只公募 REITs 基金的配售比例太低了！不知道该类型产品去年收益如何？是否依旧稳健？" 小编和老张说，截至 2023 年 1 月 11 日，目前已经上市的公募 REITs 产品共有 24 只，项目涵盖了高速公路、保障性住房、仓储物流等多种资产类型。其中 2023 年首单公募 REITs- 嘉实京东仓储基础设施 REIT 总认购金额近 720 亿元，公众配售比例仅为 0.46%。从数据不难感受出投资者对该类型产品的热情高涨与公募 REITs 的 " 强力吸金能力 "。那么公募 REITs 是什么？与股市和债市的相关性大么？2022 年该类型产品的表现如何？一起和小编了解备受关注的 " 公募 REITs 基金 "！

公募 REITs 基金的起源是什么？

REITs 即为英文 "Real Estate Investment Trusts" 的缩写，中文翻译为 " 不动产投资信托基金 "。实际上，REITs 的理念最早是起源于 19 世纪末期的美国，主要投资标的包括商业地产、基础设施等等，该类型产品自 2000 年左右开始进入亚洲并取得了快速发展。值得注意的是，2022 年美国房地产投资信托基金 ( REITs ) 总募资额约 415.2 亿美元，创近 13 年最低，有专家表示，美国通货膨胀及美联储加息给市场带来的压力或同样传导到了美国 REITs 市场。 ( 信息来源：wind）

公募 REITs 在我国有什么具体定义？

我国公开募集基础设施证券投资基金（通常简称为基础设施公募 REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募 REITs 在证券交易所上市交易。简单来说，公募 REITs 基金通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，该类型产品具有相对中等风险、中等收益的特征。

2020 年 4 月 30 日，国家有关部门发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作，也代表着我国境内基础设施公募 REITs 试点正式起步。（信息来源：中国证监会官网）

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公募 REITs 基金和股票有何异同点？

我国的公募基金 REITs 主要投向高速公路、保障性住房、仓储物流等基础设施。投资人通过持有 REITs 基金份额，间接成为了基础设施项目的 " 股东 "，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资存在相同点。

公募基金 REITs 与股票存在明显不同，主要分为两点，首先是公募 REITs 具有较高的分红比例，与股票投资不同的是，公募 REITs 设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，收益分配机制相较股票更为严格。其次公募 REITs 市场波动相对稳定，主要是公募 REITs 底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，一方面有较为明确的现金流何收益目标，一般情况下不会出现大幅度亏损的 " 黑天鹅 " 事件（投资者仍要注意潜在投资风险）。但由于投资标的的稳定性，通常情况下公募 REITs 收益的增长空间也相对有限。（信息来源：中国证监会官网）

基础设施公募 REITs 基金与债券有何不同？

上文提及公募 REITs 基金产品在收益特征上相对股票较为稳健，潜在涨幅和潜在回撤都相对有限。那么该类型产品和债券是否相同呢？实际上公募 REITs 与债券存在两方面的明显不同，一方面，公募 REITs 没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募 REITs 本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。（信息来源：中国证监会官网）

基础设施公募 REITs 基金与普通公募基金有何不同？

不同于传统普通公募基金，公募基金 REITs 应该是一个 " 特别的存在 "，大致上存在三点不同。小编整理了相关统计表供投资者参考。

（信息来源：中国证监会）

公募 REITs 基金有什么特点和优势呢？

以上海证券交易所为例，基础设施公募 REITs 的主要特点如下：（1）80% 以上的基金资产投资于资产支持证券全部份额。（2）采用封闭式运作，不开放申购赎回。符合条件获准在上交所上市交易后，投资者可以在上交所各会员证券营业部按撮合成交价买卖基金份额。

自 2021 年 5 月 17 日首批 9 只产品获批开始，公募 REITs 试点落地距今已接近两年时间，受到了诸多投资者和机构的关注，市场规模也不断壮大。针对其优势，小编也总结了大致以下四点。

（信息来源：wind）

2022 年，公募基金 REITs 交出了怎样的答卷？是否具有长期投资价值？

截至 2022 年 12 月 30 日，我国共有 25 只基础设施公募 REITs 获批注册，其中 24 只 REITs 已经上市交易，累计募集规模 783.61 亿元，总市值达到 855 亿元。这些基金去年在二级市场表现几何呢？一起和小编继续探究！

（数据来源：wind）

分析上表这些已上市公募 REITs 在二级市场的交易价格涨跌情况，2022 年获取正收益的有 10 只，占所有公募 REITs 的 41.67%，其中年内涨幅最大的达到了 13.93%。分别是鹏华深圳能源 REIT 和中金普洛斯仓储物流 REIT。但是还有 14 只产品并未获得正收益，占所有公募 REITs 的 58.33%，平均跌幅为 8.8%。在年内二级市场交易价格下跌的公募 REITs 中，有 6 只的跌幅都超过了 10%，其中跌幅最大的为红土创新深圳人才安居 REIT，去年跌幅超过 15%。

有不少投资者发出疑问，是不是因为 2022 年股市下跌导致了公募 REITs 板块也下跌了？是不是该类型产品不再 " 稳健 " 了？2022 年底，中证 REITs 全收益指数相对 2021 年 12 月 31 日跌幅为 3.75%。在经济全球化的大背景下，经济形势下行或让公募 REITs 产受到一定程度的影响，但有专家表示，整体而言，公募 REITs 二级市场走势较为独立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面预期、市场交易行为与流动性等多方面影响，总体而言，公募 REITs 的二级市场价格出现下滑，是市场区域理性的合理现象。

（图片来源：wind）

再分析这些产品上市至今（含上市首日）的涨跌幅情况，截至 2023 年 1 月 16 日，24 只产品中有 21 只取得正收益。占比达到约 88%。细心的投资者不难发现，公募 REITs 产品首日涨跌幅差距较大，2022 年 8 月底，首批成立的 3 只保障性租赁住房 REITs 上市首日集体涨停，华夏合肥高新产园 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 也出现上市首日涨停的表现，但是中金安徽交控 REIT 上市首日即破发（跌破发行价），华泰江苏交控 REIT 盘中也一度破发。有专家表示，REITs 二级市场价格表现，受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响，综合而言，无论是上市首日涨停还是破发都要结合市场情况去分析。

综上所述，投资者需要认识到该类型产品具有中长期投资价值，不应该基于短期市场表现而盲目追涨杀跌。投资者也需要清楚的认识到公募 REITs 产品不是本金保障型产品，依然具有一定的投资风险。

2023 年公募 REITs 的规模是否会持续扩大？

之前也提及，2023 年首只公募 REITs 依旧受到市场的密切关注，相关基金公司公告显示，仅仅发售一天后，由于众投资者认购总量已超过公众发售总量，公司便决定提前结束募集该产品。实际上，2022 年 12 月 29 日还有三只公募 REITs 产品上报，分别为中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金、中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金，相关产品或在不久后上市交易。有业内人士最新预判，到 2023 年底 REITs 发行数量或超过 60 只，总发行规模超过 2000 亿元。并且底层资产或许会更加丰富，除了目前的 " 传统基建 "，或许还有 " 新基建 " 参与布局，公募 REITs 的总市场规模有望进一步扩大（以实际情况为准）。小编也会跟踪今年上市的公募 REITs 产品，并及时统计其业绩表现。（信息来源：同花顺财经）

小编有话说：公募 REITs 基金在我国仍处于初期发展阶段，运行时间不长，目前仅有 20 余只产品上市交易。但国家有关部门明确鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市，2023 年或有更多优秀产品上市，发展方兴未艾，未来可期。对于投资者而言，首先要清楚该类型产品 " 中等风险，中等收益，并且适合长期持有 " 的产品定位，并且要了解其与其他基金产品、股票和其他产品的差异。近些年公募 REITs 的市场关注度较高，二级市场价格波动明显，投资者应该树立长期投资理念，避免盲目追涨杀跌。

来源：华创证券投教基地

编辑 曾黎 /编审 邓文盈 /签发 蒲谋